La pulizia condominiale delle parti comuni riguarda ambienti utilizzati da più proprietari e deve quindi essere organizzata secondo le decisioni assunte dal condominio e i criteri previsti dal Codice civile.
Scale, pianerottoli, androni, portoni di ingresso e cortili possono rientrare tra le parti comuni dell'edificio. La gestione della loro pulizia può essere affidata a una impresa oppure organizzata secondo modalità deliberate dal condominio, mentre le relative spese devono essere ripartite applicando il criterio previsto per il bene o il servizio interessato.
Nel caso delle scale, in particolare, non è corretto applicare indistintamente a ogni situazione una semplice divisione in base ai millesimi. La giurisprudenza tiene conto anche dell'utilità che ciascun condomino può ricavare dalle scale e, quindi, della diversa intensità potenziale di utilizzo in relazione al piano.
Quali sono le parti comuni del condominio
L'articolo 1117 del Codice civile individua una serie di beni che, salvo che dal titolo risulti diversamente, sono considerati comuni ai proprietari delle singole unità immobiliari.
Tra questi rientrano espressamente:
- le scale; i portoni di ingresso; androni, i vestiboli e gli anditi; i portici; i cortili.
A questi possono aggiungersi altri ambienti, impianti e strutture destinati all'uso comune.
Il fatto che uno spazio sia comune comporta che la sua gestione, conservazione e fruizione non riguardino esclusivamente il singolo proprietario, ma il condominio nel suo complesso, secondo le regole applicabili al caso concreto.
Chi è responsabile della pulizia delle parti comuni del condominio
La pulizia delle parti comuni rientra nella gestione dei servizi necessari all'utilizzo dell'edificio. Le modalità con cui il servizio viene organizzato possono essere definite dall'assemblea condominiale e gestite dall'amministratore nell'ambito delle proprie attribuzioni e delle decisioni assunte dal condominio.
Il servizio può quindi essere affidato a un'impresa esterna oppure organizzato secondo altre modalità compatibili con le decisioni condominiali.
È però importante distinguere due aspetti:
organizzazione del servizio e ripartizione della relativa spesa non sono la stessa cosa.
Una decisione può stabilire chi debba effettuare materialmente la pulizia, mentre un'altra questione riguarda il criterio con cui il relativo costo viene attribuito ai diversi condomini.
Come si ripartiscono le spese condominiali
La regola generale è contenuta nell'articolo 1123 del Codice civile. Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi resi nell'interesse comune sono normalmente sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Lo stesso articolo introduce però un principio ulteriore: quando una cosa o un servizio è destinato a servire i condomini in misura diversa, la spesa deve essere ripartita in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
È proprio questo secondo principio ad assumere particolare importanza quando si parla di pulizia delle scale.
Come si dividono le spese per la pulizia delle scale
Per la pulizia delle scale non è corretto affermare che la spesa debba essere sempre suddivisa esclusivamente secondo i millesimi generali di proprietà . La giurisprudenza ha più volte collegato questa spesa all'uso potenziale delle scale da parte dei proprietari delle diverse unità immobiliari.
Chi si trova a un piano più alto, in linea generale, può utilizzare una porzione maggiore delle scale rispetto a chi occupa un piano inferiore. Per questo motivo, nella ripartizione delle spese di pulizia può assumere rilievo l'altezza del piano rispetto al suolo.
Il principio deriva dall'articolo 1123, secondo comma, del Codice civile, secondo il quale quando un bene comune serve i condomini in misura differente la spesa va distribuita in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
La giurisprudenza ha utilizzato anche il criterio dell'altezza previsto dall'articolo 1124 come riferimento per determinare questa diversa utilità .
Pulizia delle scale e articolo 1124: attenzione alla differenza
L'articolo 1124 del Codice civile disciplina direttamente le spese relative alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Per queste spese la norma prevede che il costo venga sostenuto dai proprietari delle unità immobiliari servite:
- per metà in ragione del valore delle singole proprietà ;
- per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
La pulizia delle scale, però, non coincide con la loro manutenzione o sostituzione. Per questo non è corretto trasferire automaticamente il criterio del 50% per valore e 50% per altezza a qualsiasi spesa di pulizia.
Nel caso della pulizia, l'elemento centrale è invece l'utilità potenziale che ciascun condomino ricava dal servizio, secondo il principio previsto dall'articolo 1123, secondo comma.
Chi abita al piano terra deve pagare la pulizia delle scale?
Non è possibile rispondere con una regola identica per ogni condominio.
La valutazione dipende dall'utilità che il proprietario può ricavare dalle scale, dalla configurazione dell'edificio, dalle parti comuni raggiungibili attraverso di esse e dalle eventuali disposizioni contenute nel titolo o nel regolamento applicabile.
Un proprietario al piano terra, per esempio, potrebbe comunque avere necessità di utilizzare le scale per raggiungere terrazze, locali tecnici, soffitte, cantine o altre parti comuni.
La semplice collocazione dell'appartamento al piano terra non consente quindi, da sola, di stabilire automaticamente l'esclusione da qualsiasi spesa.
Un negozio con ingresso indipendente deve contribuire?
Anche in questo caso bisogna valutare la situazione concreta. La presenza di un ingresso indipendente non determina automaticamente l'esenzione dalle spese relative a tutte le parti comuni.
Occorre verificare se il proprietario possa utilizzare le scale o altri ambienti serviti dal servizio di pulizia e se esistano disposizioni specifiche nel titolo, nel regolamento condominiale o nelle tabelle applicabili.
Quando alcune parti dell'edificio sono destinate a servire soltanto una parte dei condomini, trova inoltre applicazione il principio previsto dall'articolo 1123 per i beni destinati a un utilizzo differenziato.
È possibile stabilire criteri diversi per la ripartizione delle spese?
Il Codice civile prevede criteri generali di ripartizione, ma fa salva l'esistenza di una diversa convenzione.
Per capire quale criterio debba essere applicato in uno specifico condominio bisogna quindi verificare anche:
- eventuali disposizioni contenute nel regolamento condominiale;
- tabelle millesimali applicabili;
- eventuali accordi validamente adottati;
- caratteristiche concrete dell'edificio;
- utilizzo potenziale delle diverse parti comuni.
Per questo motivo una ripartizione apparentemente corretta in un condominio potrebbe non essere applicabile automaticamente a un altro edificio.
I condomini possono pulire personalmente le scale?
La pulizia può essere organizzata anche senza affidarla necessariamente a un'impresa esterna, purché le modalità siano compatibili con le decisioni del condominio e con gli eventuali obblighi applicabili.
La questione non riguarda soltanto chi materialmente svolge il lavoro. Devono infatti essere considerate anche responsabilità , continuità del servizio, disponibilità dei condomini, utilizzo di prodotti e attrezzature e gestione delle eventuali contestazioni.
Per questa ragione molti condomini preferiscono affidare l'attività a un'impresa, ma questa rappresenta una scelta organizzativa, non un obbligo generale previsto per qualsiasi edificio.
Chi decide di affidare le pulizie a un'impresa
L'affidamento di un servizio di pulizia delle parti comuni rientra nella gestione condominiale.
La decisione deve essere assunta secondo le regole previste per l'amministrazione del condominio e in relazione alle competenze dell'assemblea e dell'amministratore.
Quando viene incaricata un'impresa esterna, è utile definire chiaramente almeno:
- attività comprese;
- aree interessate;
- frequenza degli interventi;
- costo del servizio;
- eventuali attività periodiche aggiuntive;
- modalità di controllo dell'esecuzione.
Un preventivo dettagliato rende inoltre più semplice confrontare servizi differenti evitando di valutare soltanto il prezzo complessivo. Contatta la nostra impresa di pulizie condominiali a Roma.
Cosa può stabilire il regolamento condominiale
Il regolamento può disciplinare l'uso delle parti comuni e diversi aspetti della vita condominiale. Prima di stabilire modalità di pulizia o criteri di ripartizione è quindi opportuno verificare se esistano disposizioni specifiche applicabili allo stabile.
Occorre però distinguere tra regolamento, delibere assembleari, tabelle millesimali ed eventuali convenzioni, perché non tutte le decisioni possono modificare liberamente i criteri previsti dalla legge.
Quando esistono dubbi sull'effettiva validità di una disposizione o sulla corretta ripartizione delle spese, la situazione deve essere valutata sulla base dei documenti del condominio e delle norme applicabili.
Cosa succede se un condomino non paga le spese di pulizia
Quando una spesa per la pulizia delle parti comuni è stata regolarmente approvata e ripartita, entra a far parte degli oneri condominiali dovuti dai proprietari interessati.
Quando una spesa per la pulizia delle parti comuni è stata regolarmente approvata e ripartita, entra a far parte degli oneri condominiali dovuti dai proprietari interessati.
Una contestazione sul criterio di ripartizione non dovrebbe essere confusa con la semplice decisione individuale di non contribuire: quando il condomino ritiene errato il riparto, è necessario verificare la delibera, le tabelle utilizzate e la normativa applicabile.
Domande frequenti sulle pulizie condominiali
Le scale sono una parte comune del condominio?
Sì. L'articolo 1117 del Codice civile include espressamente le scale tra le parti dell'edificio considerate comuni, salvo che dal titolo risulti diversamente.
Le spese per la pulizia delle scale si dividono sempre in base ai millesimi?
No. Quando il servizio può essere utilizzato dai condomini in misura differente assume rilievo il principio previsto dall'articolo 1123, secondo comma, che collega la ripartizione all'uso potenziale del bene o del servizio.
Per la pulizia delle scale si applica automaticamente il criterio 50% millesimi e 50% altezza?
No. Il criterio del 50% in base al valore delle unità e del 50% in base all'altezza è previsto dall'articolo 1124 per manutenzione e sostituzione di scale e ascensori. Per le spese di pulizia la giurisprudenza fa invece riferimento all'utilità potenziale e può utilizzare l'altezza del piano come criterio per misurarla.
Chi vive al piano terra è automaticamente esonerato?
No. Occorre verificare se il proprietario possa comunque utilizzare le scale o altri spazi raggiungibili attraverso di esse e considerare le caratteristiche specifiche dell'edificio e le regole applicabili.
È obbligatorio affidare la pulizia a un'impresa?
Non esiste un obbligo generale che imponga a ogni condominio di affidare le pulizie a un'impresa esterna. Il servizio può essere organizzato secondo le modalità stabilite dal condominio, nel rispetto delle regole applicabili.
Il regolamento condominiale può incidere sulla ripartizione delle spese?
Sì, può contenere disposizioni rilevanti, ma bisogna verificare la natura del regolamento, le eventuali convenzioni e la validità delle regole adottate rispetto alla disciplina del Codice civile.
Fonti e riferimenti normativi
Le informazioni relative alle parti comuni dell’edificio, alla ripartizione delle spese condominiali, alle scale e alle attribuzioni dell’amministratore sono state verificate consultando il Codice civile e la giurisprudenza di riferimento.
Art. 1117 Codice civile – Parti comuni dell’edificio – individua i beni normalmente considerati comuni, tra cui scale, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici e cortili.
Art. 1123 Codice civile – Ripartizione delle spese – stabilisce il criterio generale di ripartizione in proporzione al valore della proprietà e disciplina i casi nei quali beni o servizi servono i condomini in misura diversa.
Art. 1124 Codice civile – Manutenzione e sostituzione di scale e ascensori – disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori, distinguendole dalle semplici spese di pulizia.
Art. 1130 Codice civile – Attribuzioni dell’amministratore – definisce le principali attribuzioni dell’amministratore nella gestione delle parti e dei servizi comuni.
Corte di Cassazione, sentenza n. 4827 del 3 marzo 2026 – richiama l’orientamento secondo cui, per la pulizia delle scale, la ripartizione deve tenere conto dell’utilità e dell’uso del bene, anche in relazione all’altezza dei piani e alle caratteristiche concrete dell’edificio.
I criteri applicabili possono variare in presenza di regolamenti contrattuali, convenzioni, particolari configurazioni dell’edificio o situazioni specifiche.
Per controversie sulla corretta ripartizione delle spese è quindi opportuno verificare la documentazione del singolo condominio.
